Cómo calcular los impuestos del alquiler de tu vivienda

Una de las cuestiones relevantes a tener en consideración cuando nos decantamos a arrendar una o varias de nuestras propiedades es todo lo relacionado con la temática fiscal, ya que el alquiler de un piso ofrece un importante rendimiento económico que debemos declarar a la Agencia Tributaria para estar a bien con la Hacienda pública. Además, el hecho de alquilar un inmueble tiene importantes beneficios fiscales, tanto para la parte arrendataria, como para la arrendadora.

Sin embargo, no estamos haciendo referencia únicamente a la declaración del IRPF, pues existe otro buen monto de tarifas impositivas a las que tenemos que atender y que estamos obligados a pagar, con independencia de la Comunidad Autónoma en la que residamos. Alquilar una vivienda siempre es un paso que no es fácil de dar y, cuando nos atrevemos a hacerlo, debemos tener en cuenta todas las variables que hay en juego.

¿Cuáles son todos estos impuestos? En este artículo te detallamos cuáles son y cómo tienes que proceder ante los mismos.

¿Qué debemos tener en cuenta antes de realizar una inversión inmobiliaria?

Antes de meternos en materia, es importante que sepas cómo debes actuar y en qué aspectos tienes que poner el foco antes de lanzarte de cabeza a realizar una inversión.

Sobre todo en los casos en los que no dispongas de un inmueble propio, pero quieras invertir en el mercado inmobiliario, donde te verás obligado a comprar una casa; existen unos trámites que debemos explorar con antelación. El primero de ellos es pulsar cuál es el máximo de capital que queremos gastarnos en la inversión, y, con este dato claro, estaremos preparados para estudiar los demás: posibles gastos de una reforma (si es necesaria), certificados de eficiencia energética (obligatorios en la actualidad), cédula de habitabilidad y otras cargas económicas.

Asimismo, es recomendable hacer una tasación de la vivienda, para que conozcas cuál es el precio de la misma, según su estado, y sepas con acierto si está por encima o por debajo de las condiciones del mercado. Ten en cuenta que la finalidad de una inversión de esta índole siempre será adquirir una vivienda que se encuentre por debajo del precio medio del mercado, para sacarle rentabilidad al alquiler en el largo plazo.

Y, por supuesto, más importante que nada será que realices un estudio económico propio, de tu situación financiera actual. Cualquier situación de endeudamiento puede poner en peligro su viabilidad económica y situación particular, por lo que lo más recomendable siempre será tomar decisiones con ‘pies de plomo’ y estar completamente seguros de tener un colchón económico a la altura de la inversión que vayamos a realizar. En resumidas cuentas, antes de ‘lanzarte a la piscina’ deberás hacer un estudio pormenorizado de las siguientes cuestiones:

• Escoger bien la ubicación y la clase de propiedad.
• Conocer la situación del inmueble.
• Conocer la situación del mercado.
• Ser consciente del presupuesto.
• Afronta los gastos correspondientes.

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Cómo calcular los impuestos del alquiler de tu vivienda

La forma más rápida, eficiente y cómoda de tener todo bien atado siempre será contar con los servicios de una gestión integral de alquileres. De este modo, un grupo de profesionales especialistas en la materia se encargará de todo el papeleo y trámites necesarios y tú no tendrás que preocuparte de nada.

Pero, con independencia de dejar esta documentación a profesionales o ser tú mismo/a el que decides a realizar su tramitación, será el momento de calcular y tener en cuenta todos los impuestos a los que debemos hacer frente. Aunque un alquiler siempre va a suponer una más que importante suma económica mes a mes, también existen una serie de pagos a los que tenemos que atender para no sufrir ninguna problemática.

Así, debemos pensar en qué gastos son de obligado cumplimiento, cuáles son deducibles y cuáles no.

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Costes de alquilar una vivienda

Aunque dependerá de la legislación particular de cada región, con independencia de la zona de España en la que se encuentre el inmueble, tendremos que pagar los siguientes impuestos:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: tributos que son de obligado pago tanto en el caso de una compraventa, como en el de un alquiler. Eso sí, a diferencia de otros, estos dos impuestos deben de ser asumidos por el inquilino, no por el propietario.
• Impuesto de Bienes Inmuebles: de categoría local, es necesario pagar un porcentaje del mismo a la Tesorería Municipal del ayuntamiento en el que se encuentre el piso. Es un impuesto por el que todas las personas que son titulares de una vivienda han de declararlo a la Hacienda pública.
• IVA: tarifa impositiva que está presente en la grandísima mayoría de todas las transacciones económicas, y el alquiler de una vivienda es una de las raras excepciones. Salvo en aquellos casos en los que el propietario realice servicios adicionales propios de la actividad hotelera, como un alquiler turístico, donde sí existirá la obligatoriedad de hacer frente al pago.

¿Qué gastos de un alquiler pueden deducirse?

Pero ojo, que no todo va a ser pagar. Además de todos los impuestos que tenemos que pagar cuando adquirimos una vivienda, también existe un buen número de conceptos que podemos deducir en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, es decir, el conocido como IRPF. Para desgravar estos gastos te recomendamos ser minucioso y atento con todo aquello que produces con la propiedad, ya que, a mayor atención a las deducciones, más podremos sacar del dinero que anteriormente hubiéramos invertido.

• Intereses de la hipoteca: la deducción no se aplicará directamente sobre la cuota del préstamo hipotecario, sino sobre los intereses. 
• Reparaciones y gastos de conservación del inmueble: en este apartado nos referimos a todos los pagos que estén relacionados con la manutención y mantenimiento de la vivienda.
• IBI, tasas y otros impuestos: se podrán desgravar todos aquellos tributos no estatales.
• Deudores morosos: en caso de que el inquilino lleve más mensualidades sin pagar, se podrá deducir como gasto; aunque este punto siempre supone una mayor intranquilidad, y lo que realmente nos interesa es poder disfrutar de unos inquilinos que realicen los pagos en tiempo y forma.
• La comunidad y otros gastos comunes: en todos aquellos casos en los que el titular siga siendo el responsable de dichos costes, también los podrán ser desgravados en el IRPF. 
• Amortización de la vivienda y de bienes inmuebles: hablamos aquí de las amortizaciones de bienes inmuebles, que son del 3% sobre el valor catastral, si se trata de un piso amueblado, corresponde a un 10 % cada año.
• Importe de las primas de seguros de hogar e impago: los seguros de protección de la casa, de responsabilidad civil, robo o de un seguro de alquiler. 
• Suministros del hogar: luz, gas, agua, electricidad también son deducibles.

De esta forma, como ves, cuando somos los propietarios de una vivienda en alquiler tenemos que hacer frente y responsabilizarnos de un número bastante importante de pagos, pero también podremos llegar a disfrutar de otras tantas deducciones que aliviarán en gran medida la declaración del IRPF y, en general, tus finanzas personales y familiares.

De cualquier modo, la opción de destinar esta labor a un grupo de profesionales cualificados siempre será muy interesante, ya que podrán sacarle todo el jugo a las deducciones a las que puedas aferrarte para que la declaración sea mucho más liviana.