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abril 5, 2022

Duración mínima de un contrato de alquiler: prórrogas, larga duración y otras claves

Uno de los aspectos que pueden resultar más áridos en el proceso de alquilar uno de nuestros inmuebles son todas las acciones relacionadas con la documentación, y en concreto, con el contrato de alquiler del piso. La legislación que cubre los alquileres a menudo puede ser confusa y no ayuda a las partes implicadas a discernir con absoluta claridad todas las cláusulas y términos que han de ser incluidos dentro de un contrato de alquiler así como la actualización del precio de la renta en base al IPC. De hecho, si incurrimos en algún error y la parte arrendataria decide denunciar esta situación, podemos llegar a tener una sanción administrativa.

Así, una de las grandes cuestiones de los contratos de alquiler es la duración de los mismos, temática de gran protagonismo en las consultas a expertos, que puede causarnos algún problema, sobre todo, si se trata de la primera ocasión en la que arrendamos nuestro inmueble. Por eso, es muy importante no realizar ninguna equivocación en el caso en el que demos el paso de alquilar nuestro piso.

Lo más común y la práctica más extendida hoy en día es que en la duración de los contratos en el alquiler de un piso se establezca un mínimo de un año, a partir del cual, las dos partes firmantes podrán extinguir el contrato en el momento que lo estimen oportuno, teniendo que avisar a la otra parte implicada con un mínimo de un mes de margen, estando esta cifra marcada por la Ley de Vivienda.

Establecer la duración del contrato es uno de los requisitos absolutamente imprescindibles de obligada aparición en cualquier documento relacionado con el arrendamiento de un inmueble, motivo por el cual te aconsejamos informarte debidamente o acudir a expertos si es tu primera ocasión siendo una de las partes implicadas en un contrato de alquiler.

Tanto la parte arrendadora, como la arrendataria, podrán ser consideradas responsables en el caso de que dicho contrato contenga alguna irregularidad que no esté de acuerdo con lo establecido en la legislación actual, que, a diferencia de otros aspectos, es bastante clara en todo lo relación con la temporalidad.

Duración mínima de un contrato de alquiler

La duración mínima del contrato de alquiler de un inmueble será siempre la acordada por la parte arrendadora y la parte arrendataria, mediante el contrato que sea firmado por ambas partes. Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) señala que la duración máxima del contrato ha de ser de 5 años, prolongándose hasta los siete años en el caso de las personas jurídicas, es decir, organizaciones y empresas.

De esta forma, todos aquellos contratos que tengan una duración de menos de 5 años podrán ir prolongándose anualmente, hasta el tiempo en el que convenga una de las dos partes, que, eso sí, deberá avisar a la otra parte de la finalización del contrato de alquiler con, al menos, un mes de antelación, cifra que suele fijarse normalmente.

Hasta la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, en el año 2019, la cifra en los casos de las personas físicas estaba fijado en los 3 años, siendo 5 para las personas jurídicas. Con la puesta en marcha de dicha legislación, los periodos se han ampliado en 2 años para ambos casos, pasando de tres a cinco, y de 5 a 7, respectivamente.

Prórroga de un contrato de alquiler

Tenemos claro cuáles son las limitaciones temporales fijadas por la ley para la extinción de un contrato de alquiler, pero, ¿qué ocurre cuando el contrato finaliza y ninguna de las partes se pronuncia al respecto? Aunque el periodo temporal del contrato suele acordarse entre el propietario y los inquilinos, nos encontraríamos en una situación de tácita reconducción arrendaticia, lo que quiere decir que el contrato de alquiler se prolongaría durante 3 años más.

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¿Se puede finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo?

Es otra de las grandes cuestiones candentes en torno a la duración de un contrato de alquiler. ¿Podemos poner fin a un contrato de alquiler antes del tiempo marcado y firmado por ambas partes? La respuesta depende en función de la parte implicada.

Teniendo en cuenta la posición que ocupes respecto a un contrato de alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos marca unas condiciones u otras.

¿Cuándo puede rescindir un arrendatario un contrato de alquiler?

Como veremos posteriormente, la parte arrendadora tiene un abanico mucho mayor de posibilidades por las que poder poner fin a un contrato de alquiler, siendo bastante limitadas para la arrendataria.

En primer lugar, cabe señalar que sí, un inquilino puede finalizar un contrato de alquiler que todavía no haya llegado a su final, siempre y cuando cumpla una serie de condiciones:

  • Que hayan pasado 6 meses o más desde la firma del contrato de alquiler, avisando al propietario con, al menos, 30 días de antelación, si el contrato se firmó a partir de junio de 2019, momento en el que entró en vigor la nueva Ley de Vivienda.
  • Si el arrendador no cumple con sus obligaciones de propietario y no realiza las reparaciones necesarias para que en el inmueble pueda vivirse bajo las condiciones necesarias de habitabilidad.
  • Si el propietario del piso entra al mismo sin permiso del inquilino, tal y como establece el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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¿Cuándo puede rescindir un arrendador un contrato de alquiler?

Como anticipábamos anteriormente, un arrendador tiene muchas más posibilidades que un inquilino para extinguir un contrato de alquiler todavía en vigor. De este modo, en la LAU vienen recogidas las siguientes posibles situaciones:

  • Cuando el inquilino provoque situaciones desagradables para el vecindario, tales como ruidos molestos, actividades peligrosas o insalubres.
  • Cuando los arrendatarios no cumplan con las obligaciones económicas citadas en el contrato: pago del alquiler y gastos, si procediera.
  • En los casos en los que los inquilinos no procedan al pago de la fianza del alquiler al propietario.
  • Si se produce un subarrendamiento del piso.
  • Si los inquilinos realizan obras no permitidas en el piso o provocan desperfectos de manera intencionada.
  • Cuando la parte arrendataria o alguno de sus familiares necesite ocupar la vivienda arrendada, acogiéndose a una causa justificada, y avisando a los arrendatarios con 2-3 de meses de antelación.

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¿Puede modificarse un contrato de alquiler?

Los motivos por los que tener la necesidad de modificar un contrato de alquiler en vigor pueden ser muy diferentes: cambio de datos bancarios, cambio de datos personales (tanto de la parte arrendataria, como la arrendadora), importe del alquiler…y, por supuesto, la duración de un contrato. En cualquiera de estas variables, la posibilidad de modificar el contrato es posible, aunque es necesario hacerlo del modo pertinente.

Para hacerlo, necesitaremos crear y adjuntar un anexo al contrato de alquiler firmado con anterioridad. Este anexo, deberá estar redactado por completo y ser un original, además, por supuesto, de ser firmado por todas las partes implicadas, acción, a través de la cual, tanto el arrendador, como los arrendatarios, darán fe de su conformidad con el nuevo documento creado y las nuevas cláusulas anexionadas al nuevo documento.

Como es pertinente, para que estas modificaciones puedan realizarse, es imperioso que tanto los inquilinos, como los propietarios, estén conformes con los cambios introducidos en el nuevo contrato de alquiler, además de convenir con toda la legislación fijada en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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