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abril 4, 2022

¿Quién paga las reparaciones en una vivienda de alquiler: propietario o inquilino?

Hablamos de las reparaciones en las viviendas de alquiler y a quién le corresponde pagar, al propietario o al inquilino… Alquilar uno de nuestros inmuebles siempre es una decisión que tiene muchas aristas, implicando cada una de ellas ciertas intranquilidades que pueden llevarnos a tomar la decisión de no arrendar nuestro piso. Sin embargo, para cada problema, siempre hay una solución, aunque esta, en un principio, pueda dar la sensación de ser compleja.

Igualmente, para muchos sería fácil pensar que, tras la elección de los inquilinos y la redacción, formalización y firma del contrato se han acabado los dolores de cabeza relacionados con el alquiler de nuestro inmueble, pero no es así. Tras el traslado de las personas que ejercerán el usufructo del piso comienzan otra serie de variables y posibles circunstancias que es importante tener en cuenta en el momento en el que decidimos si queremos poner en alquiler nuestro inmueble, o no.

De hecho, en el alquiler de una propiedad, la gran mayoría de problemáticas aparecen cuando los inquilinos ya están haciendo uso de inmueble, derivadas en un mayor porcentaje de todas las casuísticas de la utilización del mismo. Estamos hablando, concretamente, de todas las reparaciones que deberán hacerse durante el periodo en el que los arrendatarios vivan en el piso. Aunque en el contrato de alquiler pueda realizarse cierta mención a esta cuestión, lo cierto es que ‘a la hora de la verdad’ es preciso ver qué parte se hace cargo de cada reparación, siendo pertinente analizar cada caso de forma particular, aunque podemos establecer ciertas normas para ayudarte a discernir qué parte de las dos debe hacerse cargo de los gastos derivados de la reparación.

Y es que saber quién paga todas las reparaciones en un alquiler suele ser de las preguntas que aparecen con mayor frecuencia, tanto para la parte arrendadora, como la arrendataria. Tanto a la hora de alquilar una vivienda, como para arrendarla, es más que probable que a lo largo de tu vida tengas que enfrentarte a esta situación.

¿Qué parte paga las reparaciones en el un alquiler?

A diferencia de lo que ocurre con otras variables muy importantes en la formalización de un alquiler, como es la redacción del contrato, donde no hay una legislación clara establecida, para el caso que nos ocupa la ley sí que nos sirve de ayuda. En concreto, lo hace la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicha ley establece en su artículo 21 que para las pequeñas reparaciones provocadas por el uso frecuente de determinados utensilios, herramientas o muebles deberá hacerse cargo la parte inquilina, mientras que, para las reparaciones de mayor calado, aquellas que tengan que ver con reparaciones de elementos que garantizan la habitabilidad del inmueble, será la parte arrendadora quien asuma los gastos.

Pongamos un sencillo ejemplo para ayudarnos a entender el funcionamiento de la ley: imaginemos que se estropea la lavadora del inmueble, tras un uso continuado de la misma. Como se trata de un utensilio de utilización frecuente, las reparaciones deberían costearla los inquilinos. Si en este caso, se produjeran, además, humedades en la vivienda por los daños de la lavadora, será el arrendador quien asuma los gastos de la reparación de las humedades, al afectar a la habitabilidad de la vivienda. Evidentemente, en este último caso, el importe s abonado por el propietario, puesto que uno de los requisitos de obligado cumplimiento para poder arrendar un piso es que cumpla con todas las condiciones de habitabilidad imprescindibles.

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Daños por mal uso o accidente: ¿quién asume el gasto?

Pero, por desgracia, lo más normal es que haya que tratar cada caso de forma individual, teniendo que comprobar también si los daños se han producido debido a un mal uso o accidente por parte de los arrendatarios. En estos casos, el propietario no es responsable de arreglar los desperfectos producidos, si estos se han producido por culpa de los arrendatarios y/o sus allegados.

En este sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos señala, en su artículo 21.4, que, si se produce un mal uso de las instalaciones del inmueble, las reparaciones de todos los daños correrán a cargo de los inquilinos. Además, todas las averías que se produzcan en la vivienda deberán ser comunicadas a la parte arrendadora, puesto que es necesario que esté informada del estado del inmueble.

Obras en un inmueble en alquiler

Caso aparte merecen las obras del inmueble, que pueden ser llevadas a cabo por el arrendador del piso, siempre y cuando se cumpla con una serie de variables. En primer lugar, estas obras han de tener un sentido: deben de producirse para garantizar la habitabilidad de la vivienda en alquiler. Además, el propietario del inmueble deberá avisar con una antelación de 3 meses al arrendatario, pudiendo prolongarse las obras hasta un plazo máximo de 20 días; puesto que, si se produjera la circunstancia de una mayor prolongación, la parte arrendataria tendrá la obligación de reducir la parte proporcional en el alquiler correspondiente al fragmento del inmueble que no se ha podido utilizar por las obras.

Paralelamente, los inquilinos deberán informar a la parte arrendataria de todas aquellas obras que pretendan realizar en el inmueble, ya que únicamente podrán llevarlas a cabo en el caso de tener el permiso del propietario. Si por algún casual, estas obras no garantizaran la seguridad en el inmueble, la parte arrendataria tendrá la obligación de volver a realizar obra, para solucionar esta circunstancia y obtener de nuevo una vivienda segura.

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Seguro de alquiler: la mejor garantía ante la reparación

Por todo ello, tenemos claro cuál es el mejor consejo que te podemos dar al respecto: contratar un seguro de alquiler. Con este tipo de pólizas, nos ahorraremos infinidad de discusiones sobre qué parte ha de ser la encargada de reparar los desperfectos del inmueble, haciéndose cargo de los mismos la compañía aseguradora, en caso de que se produzcan.

Muchas compañías, a día de hoy, tienen servicios específicos en sus seguros de hogar para cubrir los desperfectos que puedan producirse en un alquiler, por lo que estaremos debidamente cubiertos en caso de que surja algún problema.

Paralelamente, también te recomendamos dejar bien claro en el contrato de alquiler del piso qué parte ha de hacerse cargo económico para reparar los daños que puedan producirse, y, de este modo, no dejar abiertos márgenes a la interpretación que pueden causarnos más de un dolor de cabeza. En este sentido, y dado que se trata de cuestiones bastante complejas, te recomendamos dejar esta parte concreta del contrato del alquiler en manos expertas, ya que sabrán aconsejarte, con el mejor de los criterios, acerca de cuáles son las mejores opciones en función de tu caso particular.

De cualquier manera, prefieras redactar tú mismo el contrato de alquiler, u optes por dejar esta parte a manos profesionales, te aconsejamos dejar todo muy bien atado en las cláusulas del documento para que no pueda existir ningún recoveco que se pueda escapar, al fin y al cabo, esto supondrá una mayor tranquilidad para ambos lados, al saber que dicho contrato establece claramente cuál de las dos partes implicadas deberán hacerse cargo de los desperfectos ocasionados, según el tipo de problema que suceda.

Sabemos que alquilar un inmueble es una decisión siempre difícil, que conlleva un alto nivel de intranquilidad, por lo que nuestro consejo es meridiano: cuantos más aspectos podamos dejar cerrados y bien cerrados (reparaciones incluidas), mucho mejor.

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