Tipos de contrato de alquiler de vivienda

De entre los numerosos aspectos que regula, concernientes con todo lo relacionado con el alquiler de inmuebles, la Ley de Arrendamientos Urbanos fija el tiempo máximo en el que un alquiler tiene las características para pasar a ser indefinido. Hablando sobre una temática tan delicada como es la de un contrato de alquiler de una vivienda, es fundamental que conozcas el proceso y variables a tener en cuenta para considerar un contrato de alquiler como indefinido, ya que, de lo contrario, podríamos llegar a incurrir en algún tipo de falta administrativa.

Para aquellas personas con un poder adquisitivo importante, o para los afortunados en heredar alguna propiedad, poner viviendas en alquiler continúa siendo una práctica muy rentable en nuestro país. De hecho, se calcula que la rentabilidad media en España, durante el año 2021, se sitúo por encima del 6,5%, por lo que el mercado de alquiler de inmuebles continúa posicionándose como un poderoso atractivo para quienes quieren rentabilizar su dinero.

Sin embargo, antes de ‘lanzarte a la piscina’, es vital que conozcas los diferentes tipos de arrendamientos legales que existen en nuestro país, ya que ello dependerá del uso que se le vaya a dar a la vivienda, y, por supuesto, a los intereses, tanto de la parte arrendadora, como de la arrendataria. De este modo, desde la puesta en marcha de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos del año 2019, se distinguen tres 3 tipos de alquiler de vivienda: vacacional, temporal y permanente.

Esta diferenciación es especialmente importante si tienes la suerte de disponer de uno o varios inmuebles en algunas zonas turísticas concretas de la geografía española. Si cuentas con propiedades en zonas turísticas de primer nivel, como la Costa Brava, las Islas Baleares o Canarias, es muy importante que tengas en cuenta que las obligaciones como propietario son diferentes si inscribes tu vivienda como alquiler vacacional o temporal.

Aunque, en todo caso, siempre vayamos a estar obligados a mantener el inmueble en unas condiciones de salubridad óptimas, el periodo máximo de estancia de los inquilinos puede llegar a cambiar sensiblemente en unos casos u otros. Además, como veremos a continuación, en algunas Comunidades Autónomas de España se recoge la obligatoriedad de registrar los pisos en la delegación de Turismo si la vivienda va a ser disfrutada por alquileres vacacionales.

¿Qué es un alquiler vacacional?

Tipo de alquiler que se caracteriza porque la estancia de los inquilinos es muy reducida en el tiempo. Normalmente, estamos hablando de días o, como mucho, semanas. En ocasiones muy concretas puede llegar a extenderse en el tiempo, pero bajo ningún tipo de concepto puede superar un periodo de un mes. Además, este tipo de alquileres suelen estar sujetos a la legislación reguladora de la actividad turística, que depende de cada Comunidad Autónoma en concreto, variando, por tanto, en función de la región en la que site la vivienda.

De este modo, por ejemplo, existen ciertas regiones que obligan a los propietarios de estas viviendas vacacionales a registrarlas en el departamento de Turismo autonómico, ya que deben contar con una licencia concreta.E

Aun con todo, la vivienda debe contar con las condiciones de salubridad e higiene que corresponderían a un alquiler común, es decir, debe garantizar el bienestar de los inquilinos durante su estancia que, igualmente, tendrán las mismas responsabilidades que en un alquiler tradicional. Pese a que este tipo de arrendamientos suelen estar enfocados a personas extranjeras, especialmente, en destinos turísticos como la Costa del sol, es de obligación por parte del propietario que la vivienda esté bajo el arreglo de lo marcado por la LAU.

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¿Qué es un alquiler temporal?

Debido a una cantidad ingente de motivos, quizás, en algún momento de nuestra vida, nos interese arrendar una vivienda por un periodo corto de tiempo. En este sentido, tenemos que decirte que esa posibilidad existe y está amparada por la Ley de Arrendamientos Urbanos anteriormente citada. Así, los alquileres temporales oscilan entre los 32 días y los 11 meses de duración y, como comentamos, vienen regulados por la LAU. Del mismo modo que con los alquileres permanentes, la LAU recoge y regula ciertos apartados concernientes al contrato de alquiler y a la vivienda, además de todas las cuestiones que queden pactadas por la parte arrendataria y la arrendadora antes de entrar al inmueble.

Como es óbice, en este tipo de alquileres, tanto los propietarios, como los inquilinos, tienen las mismas obligaciones con el inmueble que en el caso de un alquiler permanente. Es decir, a la hora de la firma del contrato y entrada de los arrendatarios, el propietario deberá garantizar que la vivienda cuenta con las mejores condiciones para vivir con comodidad y salud en el piso. Igualmente, a la hora de la finalización del contrato de alquiler, la parte arrendataria también deberá garantizar que entregará el inmueble en las mismas condiciones que lo hubo recibido en su momento. En este punto, y como hemos venido citado anteriormente, siempre te recomendamos redactar un anexo en el contrato de alquiler en el que venga recogido y debidamente establecido el estado del piso y todos los útiles y herramientas con los que este cuenta.

¿Qué es un alquiler permanente?

Tal y como se fija en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el alquiler de una vivienda permanente tiene un periodo mínimo de vigencia de 5 años entre personas físicas, ampliable a 7 años si se trata de personas jurídicas. No obstante, es pertinente recalcar que el periodo puede llegar a ser libre siempre y cuando sea menor a la duración mínima exigible. Eso sí, en estos casos se prorrogará de forma obligatoria y automática hasta que el alquiler llegue a estos 5 años o así lo estime oportuno la parte arrendataria.

Sin embargo, si los inquilinos, por el motivo que sea, no quieren continuar con el arrendamiento, pueden prescindir de él una vez hayan pasado 6 meses desde la firma del contrato, debiéndoselo comunicar a los propietarios de la vivienda con un margen de antelación mínimo de 30 días naturales.

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¿Cómo se convierte un alquiler en indefinido?

Paralelamente, por el contrario, y según lo citado en la LAU, si es la parte arrendadora la que quiere disponer del piso, tendrá que informar a los inquilinos con un periodo de preaviso de 4 meses, en caso de que necesite el inmueble.

E, igualmente, las obligaciones relacionadas con las condiciones del piso también se extienden a ambas partes, siendo, por supuesto, más importantes que en los dos casos mencionados con anterioridad, al tratarse de estancias mucho más prolongadas en el tiempo, que siempre van a implicar una mayor posibilidad de que existan imperfecciones y diferentes tipos de útiles e inmuebles a mejorar o reparar.

¿Cuántas prórrogas pueden darse en un alquiler?

En los casos en los que, ni la parte arrendadora, ni la arrendataria, especifiquen alguna objeción y haya transcurrido el tiempo establecido como límite, llegando el contrato de alquiler de vivienda a su fin, ambas partes pueden prorrogarlo hasta un máximo de 3 años, anualmente.

Este hecho, que también viene especificado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, es conocido como ‘tácita reconducción’, que significa que las dos partes pueden prolongar tácitamente cada año hasta cumplir una prórroga máxima de 3 años.