Cómo calcular la rentabilidad del alquiler en Madrid

Alquilar una vivienda puede llegar a suponer un hecho muy rentable si la compra se realiza con astucia e inteligencia. Lo común, es que un piso vaya revalorizando con el paso de los años su precio, por lo que estamos hablando de una de las inversiones que ofrecen un mayor nivel de seguridad en el retorno del dinero, incluso hasta para llevarse ganancias, sobre todo, en poblaciones como Madrid y Barcelona, donde el parque de viviendas en alquiler continúa en plena ebullición.

No obstante, y aunque la compra y alquiler de una vivienda suele suponer una inversión bastante segura, antes de ‘lanzarte a la piscina’ es conveniente que realices una serie de cálculos, con el objetivo de comprobar si supondrá un negocio rentable, o no. Aunque nunca estaremos en disposición de tener una seguridad total y absoluta acerca de tener una inversión que nos aportará retorno económico, sí que tendremos la posibilidad de comparar cuál será la vía más segura de todas.

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Calcular la rentabilidad del alquiler en Madrid

Como paso previo al arrendamiento de una vivienda es muy importante que tengamos en cuenta una serie de consideraciones, centradas en analizar el proceso que vamos a emprender con el inmueble, para valorar los gastos y posibles beneficios que tendrá la actividad; y así conocer la rentabilidad de la inversión.

De esta forma, el primer factor a tener presente es el de la inversión, que incluye toda la cuantía económica que asumimos al comprar la vivienda, las posibles reformas que hagamos dentro de la misma, los gastos de notaría u otro tipo de procedimientos legislativos, como el de Actos Jurídicos Documentados o el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, conocido comúnmente como ITP.

Además, a estos gastos también deberías incluir la comisión que se lleva la agencia inmobiliaria por el alquiler del piso, si finalmente decidieron dejar la gestión del alquiler en manos profesionales.

Asimismo, también es relevante tener en cuenta otros dos gastos fijos más, que guardan una relación directa con la propia vivienda y el uso que se hace en ella en el día a día:

• Mantenimiento. Aunque al piso y los inmuebles que dentro de él se encuentren se les ofrezca un cuidado especial, es normal que surjan ciertos desperfectos, relacionados con el propio uso de los útiles. Así, es importante contar con que en cada vivienda siempre habrá que destinar una parte de los gastos a ciertas reparaciones y el mantenimiento del piso.
• Gastos fijos. Paralelamente, fruto de la existencia del inmueble, también existirán una serie de gastos relacionados asociados a éste, como la Comunidad de Vecinos, posibles seguros del hogar, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o las tasas de basuras, que son gastos que existirán en la práctica mayoría de todos los casos, y, consecuentemente, tendremos que contar con ellos.

De este modo, una vez tenemos totalmente claro cuál será el total de los gastos a asumir, llegará la hora de establecer un precio por el alquiler de la vivienda, que será la renta mensual que le cobramos a nuestro futuro inquilino. Si fuese necesario, puede llegar a ser recomendable solicitar la ayuda de profesionales, que te asesoren y ayuden a discernir cuál sería el importe mínimo a requerir para poder disfrutar del usufructo del inmueble.

Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler en Madrid

De esta forma, teniendo en cuenta todos los gastos que te indicamos con anterioridad, para calcular el alquiler de tu piso en la Comunidad de Madrid deberás aplicar la siguiente fórmula:

Rentabilidad del alquiler = Ingresos anuales de las rentas – gastos fijos y mantenimiento ÷ inversión x 100

Calcular la rentabilidad del alquiler en Madrid de un piso con hipoteca

La fórmula para poder conocer la cuantía en el caso de un piso con hipoteca se haría utilizando el cálculo citado anteriormente, teniendo que considerar únicamente solo una diferencia: la cifra de inversión inicial y la de gastos fijos.

Para hacerte con la cifra de inversión inicial deberás realizar la siguiente tarea: restar la cuantía que el banco te presta con la hipoteca y sumar en gastos fijos las cuotas que irás pagando mes a mes, con el préstamo por el tipo de interés que acordaras en su momento con la entidad bancaria correspondiente.

¿En qué zonas de Madrid es más rentable comprar una vivienda para alquilar?

Para tener claro en qué zonas de Madrid existe una mayor rentabilidad para alquilar una vivienda, es importante tener en consideración dos grandes tipos de variables: por un lado, los precios actuales de mercado inmobiliario madrileño, y, por otro lado, las zonas en auge de alquiler de la capital española.

De esta forma, la tendencia en los últimos años es la siguiente: el distrito más rentable de Madrid para comprar y posteriormente alquilar es Villaverde con un 7,60% de rentabilidad media. A este le siguen los distritos de Puente de Vallecas (7,00%), Carabanchel (6,30%), Usera (6,10%), Latina (5,90%) y Villa de Vallecas (5,50%). De cualquier modo, es muy importante que sepas que el paradigma socio-económico actual es complejo, ya que viene marcado todavía por la recuperación de la pandemia, pero está trastocado gravemente por los conflictos bélicos que vienen azotando al mundo en los últimos meses.

De cualquier manera, de todo el conjunto de distritos citados anteriormente sí podemos extraer una característica común: todos ellos son zonas tranquilas en las que residen familias y se encuentran un tanto alejadas del centro de la ciudad. Además, la totalidad de estos distritos supera la rentabilidad media del mercado inmobiliario español actual, ya que la burbuja del alquiler en Madrid tiene unos niveles bastante superiores a los del resto del país, obviando la situación en Barcelona, que también es similar al de la capital.

Así, también existe otro hecho de vital relevancia que deberás tener en consideración con independencia del sitio en el que decidas realizar tu inversión: la contratación de un seguro de alquiler, que te permitirá estar mucho más tranquilo y, contando con las coberturas pertinentes, te permitirá tener una paz total.

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Comprar para alquilar en Madrid: factores que tener en cuenta

Por ello, si finalmente te lanzas a comprar un piso en Madrid con el objetivo de alquilarlo y maximizar tu rentabilidad, es de vital importancia que tengas en cuenta los siguientes factores, ya que te ayudarán a obtener un mayor beneficio:

• Decántate por una de las ubicaciones que te indicamos anteriormente, porque de esta manera obtendrás un mayor beneficio.
• Escoge una vivienda que necesita pocas reformas en su interior y que disponga de zonas comunes como piscina o gimnasio; ya que ello aumenta considerablemente la renta a solicitar al mes.
• Las terrazas son un elemento en las viviendas que los inquilinos valoran muy positivamente, sobre todo tras la pandemia. Muy especialmente en Madrid y, sobre todo, tras el periodo pandémico que hemos sufrido, el hecho de que un piso cuente con una vivienda puede ser un elemento totalmente fundamental para que los futuribles inquilinos se decantan por tu inmueble.
• Una vivienda bien situada y con buenas comunicaciones es igual a obtener un alto beneficio por su alquiler. 
• Evita impagos de las cuotas contratando un servicio de gestión de alquileres en Madrid que te asegure el cobro de las mensualidades incluso si el inquilino no abona sus cuotas. En este sentido, como te comentábamos anteriormente, un seguro de alquiler también será un gran aliado.