¿Qué es la rentabilidad del alquiler y cómo calcularla?

Una de las claves a las que debes hacer frente cuando tomas la decisión de poner en arrendamiento un piso, además de dar el paso de dejar en manos ‘extrañas’ una parte importante de tu vida, es pulsar el rendimiento económico que te ofrecerá esta operación, es decir, comprobar si el alquiler que vas a realizar te saldrá a cuenta, o no.

Estamos haciendo referencia a la rentabilidad del piso, que puede calcularse bajo dos fórmulas: rentabilidad neta o rentabilidad bruta. Aunque pueden parecer términos prácticamente sinónimos, lo cierto es que hay diferencias sensibles entre un concepto y otro.

En el siguiente artículo desarrollaremos las fórmulas que has de tener en consideración para calcular una u otra rentabilidad y así poder decidir con hechos y resultados objetivos si te merecerá la pena arrendar alguna de tus propiedades.

¿Qué es la rentabilidad neta de un alquiler?

Este concepto hace referencia al beneficio neto o resultado del arrendamiento de un inmueble. De esta manera, tu objetivo, como propietario/a, será maximizar la rentabilidad neta de tu alquiler. Para calcular la rentabilidad neta del arrendamiento será necesario que tengas en consideración las siguientes variables:

• Si ya tienes la vivienda o vas a comprarla para, posteriormente, arrendarla.
• Si ya la tienes alquilada o vas a iniciar este proceso.
• Precio de compra del inmueble (en los casos en los que aplique)
• Posible comisión de la agencia inmobiliaria
• Coste de las reformas que hayas podido realizar
• Coste del alquiler que vas a fijar para el arrendamiento

Además de estas variables, que están relacionadas íntimamente con la propia vivienda que se va a poner en arrendamiento, debes tener en consideración otros factores externos, que también tendrán incidencia en la rentabilidad de la operación:

• El estado de la vivienda que vayas a arrendar (obra nueva o segunda mano)
• Si estás pagando una hipoteca

Igualmente, para tener acceso a la cantidad real del beneficio neto, también existe otro grupo de variables económicas relacionadas directamente con el piso, que hacen referencia a todos aquellos gastos derivados del usufructo de la propia vivienda:

• Seguro de la vivienda
• Impuesto de Bienes Inmuebles
• Tasa de residuos urbanos
• Comunidad de vecinos
• Suministros (agua, gas, electricidad…)
• Otros posibles gastos

Factores que influyen en la rentabilidad neta de un piso

Además de los gastos directos e indirectos que puedas tener, relacionados con el uso del inmueble y con tus finanzas personales, existen otra serie de factores externos que deberás tener en consideración para pulsar el rendimiento económico neto que te podrá aportar el alquiler. En este caso, hacemos referencia al análisis de todas las características del piso. ¿Cuáles son estos factores? ¿Pueden llegar a suponer un punto clave para conseguir que la vivienda sea más rentable?

• Ubicación. Según citan los expertos en materia inmobiliaria, la ubicación de una vivienda es clave para que la inversión realizada salga rentable. Así, en este punto, es de vital importancia que tengas en cuenta que existen unas determinadas zonas en cada ciudad o población que cuentan con una mayor plusvalía.
  Uno de los principales indicadores que puedes usar para pulsar esta variable es analizar todos los inmuebles del barrio, en venta o alquiler, y consultar sus precios. Pese a que no es necesario ni obligatorio que el arrendamiento se encuentre en las zonas principales de la ciudad, pues puede haber otras con mucho potencial, sí será importante realizar un estudio inmobiliario completo, de forma previa.
• Servicios y conexiones de la zona. Relacionado directamente con la variable de la ubicación, también será relevante comprobar cuáles son los servicios (comercios, tiendas, hospitales…) que ofrece el barrio o distrito en el que se encuentra la vivienda. Igualmente, si se trata de un barrio no céntrico de la ciudad, o incluso periférico, será necesario ver las conexiones que tiene con las arterias principales de la población en la que se ubica.
• Características y estado de conservación de la vivienda. Por supuesto, otra variable imperiosamente importante será el estado en el que se encuentre el piso. No será lo mismo si es de obra nueva, o si se trata de un inmueble de segunda mano, aunque se encuentre en buen estado de conservación. Por supuesto, otras cuestiones como el número de habitaciones, tamaño de los espacios, baños… también tendrán una incidencia directa en el precio.
  Otra cuestión que también aplican otros arrendadores es el hecho de realizar reformas, para poder establecer una renta mayor.

Fórmula para calcular la rentabilidad bruta de un alquiler

Así, pues, pasamos a ver qué fórmula tenemos que aplicar para calcular la rentabilidad bruta de un arrendamiento. En este caso, al tratarse de un cálculo menos pormenorizado que el de la rentabilidad neta, únicamente tendrás que considerar los ingresos que obtengas de las rentas y el precio que te haya costado la vivienda, si aplicara. De este modo, la fórmula sería la siguiente: (Ingresos del alquiler / Precio de la vivienda) x 100.

Igualmente, piensa que los ingresos del alquiler tienen que ser anuales, y, por ello, habrás de multiplicar el importe de la renta mensual por los 12 meses del año.

¿Cómo calcular la rentabilidad neta de un piso?

Como citábamos con anterioridad, la rentabilidad bruta nos ofrecerá un método más sencillo para ver si el arrendamiento nos va a salir rentable, o no; al tratarse de gastos aproximados que no tienen en cuenta toda la retahíla de gastos asociados. Por ello, ¿qué método tenemos que tomar para calcular la rentabilidad neta de un piso? En primer lugar, deberemos de tener en consideración todos los gastos variables del inmueble: gastos de inversión, gastos fijos y gastos de mantenimiento.

Gastos de inversión

En este punto entrarán todos aquellos gastos asociados a la compra de un piso: gastos de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad… así como los impuestos a los que hay que hacer frente cuando compramos un piso, y su titularidad.
En aquellos casos en los que inviertas dinero para realizar una reforma o actualizar el estado de la vivienda, también deberás de incluir estos costes en este punto. Y, aunque pueda suponer un mayor desembolso en un primer momento, ten en cuenta que una vivienda recién reformada siempre va a generar más rendimientos a largo plazo.

Gastos de mantenimiento

Todas aquellas cantidades monetarias a las que haya que hacer frente para asegurar que el inmueble se encuentra en buenas condiciones. Pueden llegar a darse imprevistos o incidencias en una vivienda, como reparaciones o derramas, y es importante valorar todos estos aspectos para el cálculo de la rentabilidad neta.

Gastos fijos

Aunque no recibamos las rentas mensuales, siempre habrá una serie de gastos fijos que habrá que pagar, como la comunidad de propietarios, el IBI o el seguro de la vivienda, si aplica, además de otros conceptos, a mayores, que impliquen un gasto mensual o anual de cargas sobre el piso.Estas son todas las variables que deberás considerar para calcular el beneficio real que puede llegar a ofrecer el arrendamiento de un piso. Aunque siempre nos centramos en el valor sentimental, antes de dar el paso de arrendar un inmueble, es de vital importancia que estudiemos con detenimiento si este alquiler nos va a ofrecer un buen rendimiento económico, o no; para vivir con la tranquilidad de disponer de un colchón económico mensual.