Cómo rescindir un contrato de alquiler de una vivienda

El mayor temor al que se enfrentan los propietarios de una vivienda cuando deciden poner en alquiler su piso es el desconocimiento sobre las personas que lo van a usar. Aunque podemos minimizar este peligro, obteniendo mucha información de los futuros inquilinos (con vida laboral, últimas nóminas…) siempre podremos llegar a correr el riesgo de que las personas que entran a vivir al piso no realicen un debido uso de los bienes inmuebles y los materiales que en él se encuentran.

Además de esta circunstancia, podrían llegar a darse otro tipo de diferentes situaciones por las que queramos que nuestro inmueble se quede libre antes de tiempo, según lo fijado en el contrato de alquiler. Ya sea porque finalmente nos decantamos por venderla, por la necesidad de volver a habitarla o por otras muchas razones, podríamos llegar a necesitar, de nuevo, el usufructo del piso en una fecha anterior a la fijada inicialmente. Pero, ¿es esto posible? 

En este sentido, tenemos que volver a acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos, más conocida por sus siglas, LAU, la encargada de recoger toda la legislación concerniente con el alquiler de viviendas en entornos urbanos. ¿Qué es exactamente esta ley?

¿En qué consiste la Ley de Arrendamientos Urbanos?

The Ley de Arrendamientos Urbanos es un grupo de preceptos legales que regulan todo lo concerniente al derecho inmobiliario. Por ello, el principal motivo de su existencia tiene que ver con el de regir todo lo relacionado con la vivienda y el alquiler, ya sea para usufructo normal, o para uso turístico o comercial. La última gran modificación que se produjo en esta ley tuvo lugar en el año 2019, con variaciones que eran más favorables para los inquilinos.

Dentro de este amplio abanico de nuevas medidas y modificaciones, las más destacadas fueron la extensión en la duración de los contratos del alquiler, la obligatoriedad de actualizar el valor de la renta en función del Índice de Precios de Consumo (IPC) y el aumento de la prórroga de la duración de los contratos. Por ello, en muchas ocasiones saber cómo rescindir un contrato de manera correcta puede llegar a tener ciertas complicaciones.

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¿Cuándo se puede rescindir el contrato de un inquilino?

El desistimiento del contrato con nuestros inquilinos viene fijado en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se detalla que “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Como vemos, y tras la actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el año 2019, la legislación actual es bastante benévola con la parte arrendataria, pero, ¿ocurre lo mismo con la parte arrendadora?

Cómo finalizar el contrato si eres el arrendador

En las situaciones en las que seas propietario del piso, te será algo más complicado poder rescindirlo, aunque existen una serie de situaciones en las que puede realizarse, siendo las más típicas las de uso personal o impagos.

Uso personal

Si se llegase a dar la situación de necesitar el inmueble para uso personal o para que un familiar de primer grado pueda utilizarlo, podremos finalizar el contrato automáticamente con nuestros inquilinos, siempre y cuando esta posibilidad esté fijada en el contrato de alquiler y les avisemos con un plazo mínimo de 2 meses de antelación. Durante ese plazo de vigencia, los inquilinos deberán abandonar la casa, siendo posible posponer la fecha de salida si las dos partes llegaran a un acuerdo que sea satisfactorio.

En el caso de la otra variable, la de necesitar la vivienda para uso personal, se tendrán en consideración las fechas en las que se firmará el contrato de alquiler. O dicho de otra manera, si estos contratos fueron asignados antes del 6 de marzo de 2019 deben tener una antigüedad de 3 años si el arrendador es una persona física, y de 5 años si se trata de una persona jurídica.

Pero, si por el contrario, los contratos de alquiler fueron firmados antes del 6 de marzo de 2019, deben llegar a tener unas antigüedades de 5 años en el caso de personas físicas, y de 7 años en el caso de las jurídicas.

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Incumplimiento del contrato

En los casos en los que los inquilinos no cumplen con las obligaciones que vienen fijadas en el contrato de alquiler de la vivienda, el propietario estaría en su pleno derecho de poder decir a los arrendatarios que abandonen la vivienda alquilada. Aunque podrían llegar a ser muy variados, los incumplimientos más típicos que permiten la extinción del contrato son los siguientes:

• Cuando el inquilino produzca situaciones peligrosas, molestas, insalubres o ilícitas dentro del inmueble arrendado.
• Cuando no se paga la cantidad mensual pactada y estipulada en el contrato.
• Cuando no se paga la fianza.
• Cuando el inquilino subarrienda la vivienda sin consentimiento.

Como podemos comprobar, en el caso de que sea la parte arrendataria la que pretende dar por extinguido el contrato, deberán justificarse una serie de cuestiones de forma tácita, a diferencia de los arrendatarios, quienes, transcurrido un primer plazo de 6 meses en la vivienda, pueden abandonar el piso cuando quieran, siempre y cuando ofrezcan a la parte arrendadora un preaviso de 30 días.

Por ello, si te llegases a encontrar en la situación de volver a requerir tu vivienda antes de lo que fijara el contrato de alquiler firmado en su momento, te recomendamos consultar con cautela y detenimiento todas aquellas cláusulas que puedan ayudarte a una rápida solución, ya que la justicia puede llegar a actuar con bastante lentitud.

Además, has de ser plenamente consciente que, tras el aviso de extinción del contrato en vigencia, los inquilinos todavía dispondrán de un plazo de dos meses para abandonar el hogar, por lo que has de jugar con este margen, que es, ciertamente, muy amplio.

De cualquier modo, nuestro consejo es que siempre pienses y te centres en el plan que más útil te será a largo plazo, ya tenga una motivación económica o de cualquier otra índole. Si pensamos a largo plazo, tendremos una visión mucho más completa y podremos llegar a saber si necesitaremos el inmueble, o bien podremos dejarlo en arrendamiento durante un tiempo indeterminado que pueda prolongarse mucho en el tiempo.

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¿Qué pasa si el inquilino no quiere abandonar la vivienda?

Puede llegar a darse la situación de que, a pesar de que encontremos la forma legal de poder finalizar el contrato de alquiler de forma unilateral, la parte arrendataria no quiera abandonar el piso. En estos casos, como suele llegar a suceder en las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, el apoyo de una agencia inmobiliaria suele llegar a solventar muchas de estas desagradables situaciones.

De cualquier forma, llegados a este punto, la única solución pasa por denunciar a los inquilinos ante las autoridades judiciales, para iniciar el proceso de expulsión de los mismos.